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华侨人代理登入·北京大消息!这些房企可以洗洗睡了

2020-01-11 17:46:27

华侨人代理登入·北京大消息!这些房企可以洗洗睡了

华侨人代理登入,来源 |杠杆游戏(zhangyinyin0903)

北京最近卖了两块地。

本身没有什么好说的,溢价率都很低,几乎忽略不计。但是卖地过程中传出一个大消息:以后北京的商办和住宅用地,将分开单独供应。

这似乎也没什么,或者说很多人根本没有明白,这可能引发的蝴蝶效应。

当然,杠杆游戏要说,只是可能。因为北京的调控也好,土地出让规范程度也罢,在全国都是表率。其他城市各有自己情况,或有自己的小九九。不一定学。

北京商办和住宅用地分开供应,到底有没有好处?

我先说这个事本身,对居住和职住平衡方面的意义。先看官方的说法,下文第二部分杠杆游戏会说对房价、对全国,以及开发商的影响。

如果觉得第一部分没意思,可以跳开,直接从下文第二部分看起。

北京市规划和自然资源委表示,为了加强区域功能的统筹,提升居住环境品质和公共服务水平,今后北京将在土地入市时,把住宅用地及商办用地分开单独供应。

具体来说,以后不再供应此前的f1类用地(住宅混合公建用地)和f2类用地(公建混合住宅用地)。而是土地入市前,把住宅及商办建筑分开单独布局、供应。

从城市规划角度来说,这是更加精细了。

这符合北京城市新总规里提出的“优化城市功能和空间布局”,以及解决居民所反映的混合用地中存在的堵车和扰民等现象。

很多人说,以后小区居民买东西,是不是都不方便了。不是的,这主要是说大型商业、办公、公建与住宅要分开,小区底商、小型商业还是要配套的。

而好处方面:

比如这次供应的两块地,都在北京经开区,地块周边规划建设有亦庄小米产业园等科技产业,因此在该区域相应安排供应住宅用地,特别是中小套型多建一点,对于职住平衡有意义。

生活品质一定角度说也更高,比如没这么吵闹。而如果商业、办公混一起,各种人员、车辆都会扰民、堵车,以及各类纠纷频发。

北京市规划和自然资源委就举例说,有几块邻近地铁的混合用地,地块里还安排公交场站,如果每个地块既有住宅又有公建,还有公交场站,那以后住宅业主、商户、办公人群、公交运营之间容易出现纠纷和问题。

因此,分开规划、分开供应,是有其价值的。至于北京到底为什么要这么做,还有些什么考虑,这是另外一个问题。

接着下文,杠杆游戏要讲这样做,对房价的影响。

对房价的可能影响:部分有利,部分有弊

所谓利弊,取决于商办和住宅用地一起规划、供应时,到底商办的档次。

比如说,商办的规划档次高,这样的住宅小区,多半是更加保值增值的。而且往往,更多方面也是利于小区居民生活的。

有人就认为,商办和住宅用地混在一起,其实更加“职住平衡”,同时生活便利。这个说法也是有其道理的。

比如二战之后,地球被战火摧毁得够呛,全人类都出现住房短缺的情况。这个时候,世界著名建筑大师勒·柯布西耶为解决欧洲房屋紧缺的情况,提出“城市必须是集中的,只有集中城市才有生命力”的理念,可以搞立体城市。

于是,勒·柯布西耶结合他对现代建筑的思想,设计了著名的马赛公寓(marseille apartment)。理念简单说,就是竖向发展、大疏大密、产城一体。

冯仑的北京万通从10年前,也就是2009年开始也准备这么搞。在国内少量城市,也有过尝试。曾经万通和新希望、远大、巨人网络等公司还签署过战略合作框架协议,准备在各大城市大干一场。

当然是没搞成。

多年前,杠杆游戏路过一个万通建设中的楼,上面广告就在吹立体城市。后来好像也没立体起来。

不过这十来,住宅小区和大型商业综合体的结合,蔚然成风。甚至很多时候,一个房子因为有了大型商业配套,其售价更高,更保值、增值。

所以,我们会发现,北京土地新规的搞法,意味着很多开发商和部分居民的利益,未来可能有利,也可能受损。

因为大型的商业和办公楼宇不再和自己的小区一体,虽然可能还是挨着,但是就是有一条街,或者中间被分开了。房价就比搞一起时略微低一点。

也有可能,小区品质、私密性提高了。同时旁边的商办配套和公建,还是非常优秀,出小区享用这些配套也很方便。这样的规划,这些住宅的价值也会更高。

还有的,开发商一开始倒是准备好好建商业办公楼宇,可是最终各种原因,比如投资过大、负债高、前景不明、运营能力有限,住宅销售不好,也会导致商办建设滞后、烂尾、招商出问题。

出现这些情况时,小区的价格往往要受影响。而且还会承受生活更不便的害处。从这个角度说,北京未来供地商办和住宅分开,也是有其价值的。

如果全国推开,想靠承诺建大型商办实际低价“骗地”的房企,可能不好混了

通常来说,靠谱大开发商,或者对商业、办公运营经验丰富的房企,其住宅、商办一体化拿地、建设、运营,是容易获得成功的。

当然,前提还得区位、交通配套不错。否则还是艰难。

比如瑞安这么优秀的港资房企,10多年前,开始在重庆搞大型社区+商业办公集群的重庆天地。因为交通配套,以及经历几轮调控,最终即便大部分都开发了,还是败走雾都,不得已转手万科。

瑞安当然还有其他原因。

我举这个例子,就是想说,大型商办和住宅用地混一起出让,有其好处。但同时,本身也有风险。

而对于城市经营者来说,在一定的阶段,非常看重看似高大上的大型商业、办公写字楼规划。特别是超层次建筑。

绿地不就是这样,满足了各大城市的期待。但结果呢?规划有时候,真的只是规划。画完饼拿完地,你懂的……老板自己也有困难。

前几天杠杆游戏才写了《绿地成“老赖”,双11数据造假?到底谁骗谁》(11月12日)。武汉、成都以及多城市的绿地中心,目前的状况都不用说。

说这个事,我是想说,很多开发商都明白地方对高楼,高端商业、写字楼的渴望。于是,他们也就提要求,便宜拿地,我给你盖高楼,同步我也修点住宅呗。

其实更早之前的华侨城,后来的万达,以及现在的某某大、某某创们,文旅地产的玩法,不也是这样。

逻辑都是一样的,不过一个是商办,一个是文旅。但归根结底,都是为了便宜拿地,为了盖房子、卖房子。

那么,如果其他城市向北京学习,或者被要求学习。以后,这些开发商还想要以商办+住宅便宜拿地的套路,理论上就行不通了。

当然,上有政策下有对策,你的明白。同时,前提还得大家学北京啊。

而对于购房者来说,就一条:不管啥房子,不管配套有没有商办,一定要选择相对靠谱的开发商、较好的区位交通条件。

马云网上卖房刚尝到甜头 就改口了

监管继续收紧,这座城市对自己太狠了

一降价就维权,历史一幕又上演了,谁惯坏了购房者?

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